取消限购与稳健货币并行 房地产塌不下来

2014/7/25 南方人物周刊

      地方政府或明或暗取消限购，这是市场进步。

政府有必要明确放松限购的政策，为自己的决定承担责任，而不是窗口指导私下行事，把公开的政策办成了私下的授受。

这一轮放松犹抱琵琶半遮面，一些城市或用扩大允许购买范围或用购房落户、或直接放松执行力度，五一前夕南宁、天津等地放松限购，呼和浩特、济南直接发文取消限购，二三线城市已掀起一轮限购放松甚至取消的热潮。这样的放松带有投机性质，既不是政策的根本性改进，也无决策者对政策制订负责，充满了不可言说的暧昧气息。虽然住建部没有出手制止表明了自己的态度，但住建部没有声明放弃限购式调控法，一旦出现风吹草动就容易回收。这就像中行的跨境转汇业务，有媒体质疑，没有权威部门出面解释悄然收回试点：放行，放行得偷偷摸摸;禁止，禁止得莫名其妙。这对于建立市场长远预期一点好处也没有。

限购是货币宽松政策下的行政调控手段，如今货币政策转向稳健，各地库存压力山大，市场预期已经转变，继续维持限购政策毫无现实意义。限购政策如同行政强力降温剂，现在市场预期由热转冷，该是逐步健身治本的时候了。

易居研究院的报告显示，截至5月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，去化周期超过16个月，库存再创历史新高。温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月，库存面临着“压力山大”的窘境。已放松限购的呼和浩特、沈阳、天津，都属于库存压力山大的城市，住宅去化周期都超过20个月。全面放开限购的济南，当前大概为15个月。

放开限购不代表房地产价格会上升，中国货币极度宽松阶段已过，利率尤其是房贷利率大幅上升。而目前的定向宽松，商品房市场没有沾光。

瑞银首席经济学家汪涛7月14日表示，本轮房地产下滑并非政策触发，而市场供需出现失衡，再加上与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降，房地产拐点已经到来。城镇人口增加带来的需求每年大概只有300多万套，而去年整个城镇竣工量为1,100万套。供求关系无法左右房价，关键是房贷上升导致房地产投资成本上升，反腐导致大量以不合法资金进入房地产投资市场的人，不得不退出市场，未来房产税预期意味着持有成本上升。中国货币的高速增长期过去、债务与高息时代来临、投资者逐步离开市场，才是中国房地产市场下行主因。

在低息、房价上涨的市场中，限购具有象征意义不具有实际意义。但市场下行，高息与限购效果双重叠加，高息让投资者打退堂鼓，限购让投资者担心政策稳定性，市场信心低迷。

从来没有一个高息市场会产生房地产泡沫，放松限购将导致房地产市场价格报复性反弹的担忧可谓杞人忧天。只要货币政策持续保持稳定，即使全面放开限购也无伤大雅。

    根据国家统计局的数据，今年1到6月，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，降幅比前五个月收窄1.8个百分点。其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，商业营业用房销售额增长9.8%。住宅投资信心大降。有开发商可能趁取消限购涨价，终会被高息撞得头破血流。

      取消限购而房价上涨，只要掌握利率，上涨就是温和的，说明实体经济上升市场有承受力，这是好事。在房价上升阶层，改革现有税费体系，以持有环节税收让富裕阶层为公费教育、医疗等社会公共服务出资，有什么不好？

    中国保持房地产市场稳定，占GDP权重逐步下行，占居民收入的比重逐渐下行，就可以为未来的经济改革腾出空间。撤销房地产行政限购，现在正当时。