这座城市一个星期六块地竞无一成交 这么多条件 开发商都蒙了

2017/10/25 微信公众号“叶檀财经”

房地产市场温水煮青蛙似的下行，已进入第二步。

根据国家统计局的数据，9月，房地产数据下行，每个月丁点下行，房地产已经退潮，不过，还没有到完全退潮的时候。

9月，70个大中城市中15个热点城市房地产市场保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平；从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

一线城市受到控制最严厉，房价下行。9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。

二线城市趋稳。新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

三线城市成热点。新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

一波一波的去库存，从一线去到三四线。

长假之后，成交量回暖，但同比变冷。

去化率挺高。按照中指数据，从9月25日到10月8日这两周，一线城市开盘平均去化率为58％，这两周深圳没有楼房开盘，二线城市平均去化率为96％。

但看看同比就很吓人。从10月16日到22日这一周，一线城市成交面积环比上升1.5%，同比大跌41.4％。

2017年第1到第42周，重庆、上海、武汉成交面积稳居前三。除重庆外，监测的重点城市成交均下降，南京下降最快，54.21％，深圳、北京、杭州降幅均超过45％。

这并不意味着房价会大幅下降，备案决定了推向市场的速度和价格。房价尽在掌控。

房地产市场按照政策在走，非常听话，去库存，稳健。

今年前八个月去库存数据亮瞎我们的钛合金眼。

1到8月，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1至7月回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元，增长17.2%，增速回落1.7个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示，9.85亿平方米是同期历史最高纪录，8月单月销售面积1.2亿平方米环比上涨4.3%，全年将刷新历史纪录。销售额方面，7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。

楼市库存降至近年来最低。8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米，已降至2015年来新低，仅略高于2014年末商品房62169万平方米的待售面积。

如果按照8月单月1.2亿平方米的成交面积计算，当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月，库存压力大减。

有的城市还在抢房，而房地产市场开始下雨，开发商在土地市场旁观。

中指院数据，10月16日到22日，北京朝阳、大兴、房山、海淀、平谷、顺义推出6块地块，起拍总交188亿元，但无一宗成交。在此前的10月11号，还有地块竞拍成功。

这很容易理解，土地拍卖附加条件越来越多，去年年底万科拍到了开发商100%自持土地70年，不得对外出售房源，其他开发商正在掂量万科拿烫手的山芋怎么办。

今年8月，国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，集体土地是什么价格？拍卖市场是什么价格？13个试点城市以后土地市场变数极大，其中就包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

建房少了，拍地少了，库存量不可能上升，2018年GDP将受到考验。

接下来房地产市场主要是租赁、共有产权房等建设，最大的问题就是资金，那有两个办法，一是动用公积金，变成中国版的房贷美，向美国学习。二是建立租赁房的房地产信托，以租金为产品，还允许上市，就解决了。内地跟香港一样。

但这样一来，房地产以前的港式市场化也就彻底转向了。